三幸設計は、管理組合が行うマンションの維持管理や運営をサポートするコンサルティングを行っています。

マンションの管理の主体は、区分所有者(組合員)全員で構成するマンション管理組合(理事会)です。マンション管理組合(理事会)の集会による意思決定の実務を担当するのは、マンション管理組合(理事会)より選出された数名の代表者(以後理事という)が行います。

理事は法律や規約、細則、集会決議などに基づき活動します。
しかし、理事がマンション管理の知識や経験を必ずしも豊富に持っている訳ではありません。理事自身もそれぞれに、仕事をしているのが一般的で組合業務に専念することは困難です。
さらに最近では、各区分所有者などの共同生活に対する意識の相違、多様な価値観、利用形態による複雑な権利・利用関係、それに建物構造上の技術的判断など、日常的に専門知識を必要とする業務が増加しています。
そのため、マンションを長期的に維持保全するためには、技術的な知識経験だけでなく、財務会計や金融に関する知識も長期的な資金計画を検討する上では不可欠です。
将来の財務不安定要因はないか、財務運用は問題ないか。当社は「専門家(プロ)」として最善のご提案をいたします。

 

瑕疵問題に関するコンサルティング業務

竣工後8〜10年程度経過したマンションでは、「経年劣化」が表面に現れ始め、そろそろ大規模修繕という営業が思い浮かんでくる頃と思われます。しかし、その「経年劣化」には、「瑕疵」が含まれている場合が数多くあります。

多くのマンション管理組合(理事会)では「経年劣化」よりも「瑕疵」として責任を追及し、大切なマンション管理組合(理事会)の修繕費用を無駄遣いすることなく、建物の維持を行うことが重要です。

当社は「専門家(プロ)」としてこれまでのさまざまな実績と経験で問題の解決を支援します。

 

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の機関は、売主である分譲会社との契約において定めていない場合は、民法の適用により、目的物の引渡を受けた日から10年以内で「買主が瑕疵を知ったとき」から1年以内であれば、補修工事請求や損賠賠償請求が行えます。

しかし、分譲マンションの売買契約に於いては、瑕疵担保責任は引渡後2年間と定められている場合がほとんであるため(宅地建物取引業者が売主として売買契約をした場合、宅地建物取引業法では引渡後2年以内に短縮することは許されていません。)、年月を経なければ現れてこない「隠された瑕疵」については、ほとんど無力と言わざるを得ません。

多くの場合、売り主側は責任期間の終了を理由に請求に応じない場合が多いので、まず瑕疵であることの立証を行い、販売会社または施工会社と交渉を行います。竣工後10年以内であれば、施工会社は「道義的責任」において補修に応じる場合が少なくありません。ただし、損害賠償請求については売り主への請求となります。

なお、平成12年4月以降に新築マンションを売買契約した場合には、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により「構造耐力上主要な部分」(基礎・基礎抗、壁、柱、床、屋根等)及び「雨水の侵入を防止する部分」(屋根、外壁、外壁の開口部、雨水を排除するための排水管のうち屋根や外壁の内部、屋内にある部分)については瑕疵担保責任が10年間となっています。

 

物の瑕疵 (「マンション紛争の上手な対処法」より引用)

物の瑕疵とは一般に、その種類のものとして取引の概念上通常有すべき品質・性能を基準として判断した場合、欠陥が認められるもので、マンションの売買においても、通常の品質の材料でもって、通常の施工方法で作られ、かつ通常の性能や強度をもつという基準から瑕疵が決定されることになります。

特別に見本売買として売り主が買い主に、たとえばモデルルーム等であらかじめ示した事項や保証した性能があれば、それに反する部分は瑕疵となります。なお、パンフレットに仕様が変更されることがある旨、表示されている場合もありますが、品質が同等またはそれ以上の変更は許されても品質の劣るものへの変更は許されません。

なお、マンションの分譲は売買契約ではありますが、建物の瑕疵が問題となる場合は、建設時の請負契約における瑕疵と等しいので、裁判事例を参考にして判断することができると考えられます。

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